Как и где оценить квартиру для продажи. Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна. Оценка квартиры для продажи

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной .

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные :

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория - все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи . Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта . Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке , особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

заключение договора и оплата услуг оценщику;
предоставление специалисту документов по квартире;
выезд оценщика на осмотр;
определение стоимости оценки и составление отчета;
передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

паспорта всех собственников;
правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
технический паспорт;
план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

основание для проведения оценки (реквизиты договора);
сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
цель оценки;
точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
перечень документов, которые использовались при оценке;
перечень использованных методов и данных;
результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой - сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Если владелец задумывается, как оценить квартиру для продажи, то он должен понимать, какие факторы влияют на ценообразование. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра. Для установления продажной цены риелторы рекомендуют мониторить подобные предложения по недвижимости.

Как самостоятельно провести оценку квартиры?

Результат оценки должен быть объективным, сформированным без влияния эмоций. Грамотный подход – это не угадывание максимально точной стоимости, а установление ценового диапазона с разбросом значений до 5%. Оценка квартиры производится только методом сравнения:

продавец выбирает недвижимость, похожую по основным параметрам;
сравнивает цены и вычисляет среднюю рыночную стоимость;
индивидуальные особенности квартиры увеличивают или снижают цену, поэтому вводится поправочный коэффициент к цене.

Стоит понимать, что продавец и риелтор высказывают ориентировочные значения. Точную цену всегда определяет покупатель.

Факторы для рыночной оценки квартиры

Стоимость недвижимости зависит от рыночных характеристик. Определяющие цену факторы можно увидеть в большинстве объявлений о продаже квартир.

Риелторы проводят экспресс-оценку по трем факторам: месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Данные показатели в большей степени влияют на цену, остальные – ускоряют продажу, то есть делают недвижимость ликвидной.

Расположение	Городские районы или участки отличаются по престижу, развитости инфраструктуры, социальной среде и т.д. Например, если квартира в центре города, то сравнивать ее необходимо с аналогичными вариантами, расположенными в данном районе. Стоит учесть особенности расположения внутри района, например, рядом с парком, метро, торговым центром, шумными барами или психиатрической клиникой.
Тип недвижимости	класс недвижимости «эконом», «бизнес» или «элитный»; дом построен по типовому или уникальному проекту; основной материал – панель, монолит, кирпич; новый или устаревший.
Площадь и планировка	Значение имеет общая площадь и жилая, особенно площадь кухни. Учитывается количество комнат, их размер, расположение, высота потолков, наличие балкона и т.д.
Вид из окон	Уникальный пейзаж позволяет поднять ценник. Например, при наличии вида на море цена поднимается на 10-20%.
Этаж	Средние этажи домов, как правило, оцениваются одинаково. Снижение цены происходит при продаже жилья на первом и последнем этаже. Причем зависимость стоимости от этажа не прослеживается в цене элитной недвижимости.
Придомовая инфраструктура	Стоимость поднимается при наличии охраны, огороженной территории, поземной автостоянки, спортивного комплекса и т.д.
Ремонт и состояние	Если квартира «убита» и требует покраски, ремонта коммуникаций и сантехники, замены пола, то цену придется сильно сбросить. Прибавить к стоимости 5-10% позволит простой косметический ремонт.

Хороший ремонт — это дополнительный стимул для покупки. Но ремонтные затраты бессмысленно включать в цену. С помощью продажи не окупить дорогой дизайнерский ремонт. Но есть исключения, например, наличие встроенной кухни.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ликвидность влияет сложность сделки и набор документов.

Инструкция по самостоятельной оценке квартиры

Выборка квартир

В первую очередь надо найти достоверные источники информации с данными о продаже квартир. Подойдут два-три качественных портала или ресурса с объявлениями.

Для сравнения берутся данные по квартирам, продаваемым в «нашем» районе и похожим по основным параметрам (месторасположение, тип дома, площадь и количество комнат). Если цена не указана, стоит позвонить и узнать. Выборка проводится по следующим правилам:

подходят объявления, выложенные в течение 2-3 месяцев;
рекомендуется брать от 15 до 30 квартир для сравнения;
если рынок маленький, включить похожие объекты из соседних близких по характеристикам районов.

Данные заносятся в таблицу, написанную от руки или сделанную в MS Excel. Это позволит упростить сбор информации и выполнить дальнейшие расчеты.

Анализ выборки и установление диапазона цен

На основе собранной выборки произвести следующие действия:

вычислить среднеарифметическую стоимость жилья в данном районе (сложить цены на все объекты и поделить на их количество);
по каждой квартире рассчитать среднюю цену за квадратный метр (стоимость поделить на площадь);
выбрать характеристики нашей квартиры, которые увеличивают или снижают цену на 5-15%.

Например, просторная планировка, живописный вид из окон, высокие потолки, качественный ремонт позволяют поднять стоимость на 5-10%. Желательно брать факторы, которых нет у большинства конкурентов. И наоборот, цена снижается на 10-15% при отсутствии ремонта и наличии шумной магистрали, железной дороги за окном.

Расчетная таблица без учета индивидуальных характеристик квартиры (факторов) может выглядеть примерно так:

Показатели	Квартира 1	Кв. 2	Кв. 3	Кв. 4	Кв. 5
Цена квартиры, руб.	8599000	8163000	8755000	8571000	9194000
Состояние рынка на дату анализа	Умеренный рост
Поправка на уторговывание	2%
Цена предложения с учетом торга, руб.	8427000	8000000	8580000	8400000	9010000
Общая площадь, кв.м.	53	50	52	50	53
Стоимость 1 кв.м., руб.	159000	160000	165000	168000	170000
Среднее значение стоимости 1. кв.м. по всем квартирам, руб.	(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400
Общая площадь оцениваемой квартиры, кв.м.	50
Рыночная стоимость квартиры, руб.	164400×50=8220000

В таблицу включена поправка на уторговывание – это возможная скидка, которая дается в процессе торга. Самостоятельно установить ее достаточно сложно, но можно узнать у местных риэлторов. Размер скидки зависит от состояния рынка. Например, в кризисное время, когда ожидается еще большее падение цен, уступка в процессе торга может быть значительной 10-15%.

Рекомендуется, позвонить нескольким продавцам. Это позволит установить «реальные» ли это квартиры, а не реклама агентств. Кроме того, можно задать вопросы о характеристиках недвижимости, влияющих на цену. Личный осмотр нескольких квартир поможет понять, как формируются цены на рынке.

Контрольная проверка и корректировка цен

Для оценки достоверности полученного ценового диапазона выполняется проверка. Для этого надо выбрать 3-4 риэлтерских агентства. Проконсультироваться по телефону многие из них предлагают бесплатно. Назвать ключевые характеристики квартиры и попросить определить цену.

Стоимость не должна быть сильно завышена. Недобросовестные агенты так заманивают клиентов. Стоит помнить, что мнение риэлторов – это приблизительная оценка. Точную стоимость дает только рынок.

Для контрольной проверки можно использовать онлайн-калькуляторы для оценки квартир, но они имеют высокую погрешность до 1-2 миллионов рублей. Более достоверны средние статистические данные ценового анализа онлайн-сервисов по продаже недвижимости.

Корректировка стоимости проводится в процессе наблюдения за рынком. С учетом мнений покупателей, количества звонков, задаваемых вопросов можно снижать или увеличивать цену. При этом стоит учитывать состояние рынка.

Заключение

Самостоятельный анализ позволяет выявить приблизительный диапазон цен на квартиры, близкие по характеристикам. В процессе продажи рынок скорректирует все неточности оценки.

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Способ второй, массово-реалистичный

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Способ третий, самостоятельный

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Способ четвертый, авторитарный

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Вполне разумным выглядит стремление продающего квартиру человека получить за нее максимально возможную сумму за минимальный срок. Чтобы не образовалось конфронтации между понятиями «быстро» и «выгодно» должно быть соблюдено главное условие: установление справедливой цены на недвижимое имущество.

О том, что «первую скрипку» при продаже играет именно реальная цена квартиры, говорят
такие проверенные практикой факты:

занизив стоимость квартиры, вы продадите ее за 2 недели, а то и меньше;
завысив ее стоимость – за несколько месяцев;
установив справедливую цену, недвижимое имущество реально продать в срок от 2-х недель до месяца.

Если нет веских причин для очень срочной продажи , нет смысла занижать цену жилья. Также как и завышать, чтобы не сидеть в ожидании покупателя месяцами. Бывают случаи продажи квартир по завышенным ценам, но это эпизоды, когда выясняется, что рядом с приобретенной недвижимостью проживает близкий родственник или продавец, который чутко уловил сиюминутную конъюнктуру рынка.

Определение стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры для продажи может быть произведена специалистом или самостоятельно. Положительные и отрицательные стороны основных видов определения стоимости жилья в таблице:

Вариант определения оптимальной стоимости жилья	Плюсы	Минусы
С помощью получения официальных документов – обращения в саморегулируемую организацию оценщиков.	В недельный срок специалисты выдают исчерпывающую информацию на десятках печатных страниц с ценой и ее обоснованием; - допускается процент погрешности, но он минимален.	- Цена услуги 3 – 5 тысяч рублей; - срок действия документа всего 1 месяц; - ориентир оценщиков – существующие цены на рынке, а не реальные сделки. Велика вероятность получить завышенную цену с ошибкой, которую не покроет допустимая погрешность.
Обращение к действующим риэлторам по недвижимости и в агентства недвижимости.	- Реальная оценка жилья на основе постоянного мониторинга рынка недвижимости; - опыт работы специалиста и его заинтересованность в положительном результате сделки.	- возможно завышение цены.
Устанавливаем свою цену.	Оценка квартиры самостоятельно производится продавцом, он хозяин положения.	Покупателя можно ждать очень долго, иногда годы. Но не исключена быстрая продажа без торга. Дело случая.
Продаем жилье самостоятельно с помощью интернета.	- Собственная оценка жилья, выставляемого на продажу; - помощь в ориентации на рынке недвижимости; - простота метода: на сайте вводите данные квартиры, и вам выдается ее цена. Можно сделать подборку похожих квартир и определиться со стоимостью своей.	Годится главным образом для удовлетворения любопытства о том, сколько примерно стоит своя квартира. Результаты слишком приблизительны.

Оценить стоимость жилья правильно – дело непростое. Существует несколько типов цен
на недвижимость:

Стартовая цена или объявляемая стоимость продаваемой квартиры. Еще ее называют ценой ожидания.
Продажная цена – это фактическая сумма, заплаченная за квартиру покупателем.
Рыночная цена. Формируется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, на нее активно влияет
экономическая и политическая ситуация в государстве.

Есть еще два вида цен: средневзвешенная (средняя между стартовой и продажной ценой) и ликвидационная. По ликвидационному варианту квартира продается на рынке в самые короткие сроки по наименьшей цене. Применяется в крайних случаях, когда требуется срочная продажа.

А как определить стоимость квартиры при продаже, если продавец намерен действовать самостоятельно?

Оцениваем квартиру сами

Чтобы правильно сделать оценку квартиры, нужно учесть ряд критериев, которые определяют
стоимость жилья:

месторасположения района, в котором находится квартира. Как правило, жилье в центре стоит дороже;
тип строения. Самыми дорогими являются квартиры в монолитных домах, далее следуют кирпичные. Еще дешевле жилье в блочных строениях;
год постройки здания;
планировка квартиры. Повысить стоимость жилья может большая кухня, раздельные комнаты, наличие просторной лоджии и пр.;
общая площадь жилья. Здесь действует принцип: чем больше квартира, тем дешевле м2. Поэтому 1м2 в «однушке» ценится выше, чем в «трешке»;
состояние квартиры, качество ремонта;
инфраструктура. Этот фактор очень индивидуален и оценивается покупателем. Кому-то непременно нужна школа или поликлиника рядом, кому-то – станция метро или автостоянка. Но вряд ли кто-то обрадуется шумной автостраде под окнами или мусорному полигону неподалеку;
юридическая ситуация. Важно, чтобы квартира не являлась предметом залога, на нее имелись необходимые документы, были выплачены все коммунальные платежи и пр.

Как узнать реальную цену квартиры мы выяснили. Но есть еще нюансы, которые часто ускользают от внимания, но влияют на стоимость жилья.

Что снизит цену квартиры

Упустив некоторые детали, можно не дождаться «хорошей» цены за свое жилье:

частая смена владельца квартиры снижают ее стоимость, больше ценится жилье хозяев, проживающих в нем длительное время;
собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети или они просто прописаны в ней;
если квартира куплена по доверенности (особенно менее чем 3 года назад). Причина - риск появления наследников, о которых продавец мог не знать.

Лучшим ответом на вопрос: «Как оценить квартиру на продажу?» будет совет отнестись к своей собственности объективно. Перед тем, как начать процесс продажи, выясните спрос на недвижимость в районе. Возможно, есть тенденция к покупке квартир на 1-м этаже под магазины и офисы, тогда не пользующийся популярностью нижний этаж увеличит ее стоимость.

Изучайте потенциальных клиентов и делайте акцент на ценности своей жилплощади. Несомненно, что для молодых семей важным будет соседство детского сада, а для пенсионеров – поликлиники или парка.

Позвоните по похожим объявлениям о продаже, почитайте тематические колонки в газетах, листочки, расклеенные на стенах и столбах. Любая информация может принести пользу для правильной оценки квартиры. А, значит, поможет продать жилье по ожидаемой цене за короткий срок.

Оценка квартиры при продаже в 2018 году может осуществляться с применением нескольких способов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В любом случае во внимание важно применять критерии, в соответствии с которыми рассчитывается цена. К наиболее важным из них относится общая площадь жилой площади и её техническое состояние.

Для чего нужна?

Оценка квартиры требуется для того, чтобы:

установить оптимальную стоимость и быстро ;
не завысить стоимость объекта (или, напротив, поднять её, что зависит от пожеланий продавцов);
рассчитать размер , которую необходимо оформить для покупки квартиры;
не продешевить с продажей объекта недвижимости.

Влияние на цену недвижимости

На цену недвижимости оказывает влияние множество факторов. Они делятся на основные и дополнительные, причем обе категории играют существенную роль при определении стоимости.

К основным относятся:

метраж;
этаж расположения;
месторасположение;
наличие ремонта;
состояние дома.

К второстепенным факторам причисляются:

уровень безопасности;
наличие дополнительных условий, к примеру, лифта, а также вид из окна.

Оценка квартиры для продажи

Предусматривается несколько способов, в соответствии с которыми может осуществляться оценка квартиры при продаже.

Каждый из них обладает своими достоинствами и недостатками. Какой способ выбрать? На этот вопрос каждый продавец ответит себе после изучения нижеприведенного материала.

Способы

Выделяют несколько способов, в соответствии с которыми происходит оценка недвижимости:

«Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
«Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
«Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
«Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.

Критерии

Основные критерии, учитываемые при оценке недвижимости:

место, в котором располагается квартира;
расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
«чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, наличие и т.д.);
конструкция дома, в котором располагается объект;
техническое состояние этого здания;
состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
число комнат;
этаж, на котором располагается объект;
наличие балкона или лоджии;
наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
площадь;
уровень безопасности.

Типичные ошибки

При оценке недвижимости продавцы могут столкнуться со следующими ошибками:

завышают стоимость квартиры, надеясь, что все равно смогут её продать, такая логика оправдывает себя очень и очень редко;
не стоит ориентироваться на уже выставленные объявления, поскольку это приводит к потере объективности, кроме того, продавцы забывают о возможности проведения торга;
некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – все это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно.

Сколько стоит?

Если заказать оценку недвижимости у профессионалов, то придется заплатить за услугу, стоимость которой варьирует от 2 до 5 тысяч рублей.

Цена устанавливается каждой компанией самостоятельно, напрямую зависит от работ, которые ими будут проводиться.

Можно ли определить самостоятельно?

Если вы знаете, как обстоят на данный момент дела на рынке недвижимости, то оценка квартиры при продаже может быть проведена самостоятельно.

Сразу важно отметить, что она осуществляется способом сравнения стоимостей схожих объектов. В этих целях рекомендуется воспользоваться базами недвижимого имущества и досками объявлений.

При определении стоимости важно учитывать следующие критерии:

Общую площадь (жилую площадь) в квадратных метрах.
Число комнат, состояние планировки.
Месторасположение недвижимости (в центре в престижном районе она будет стоить дороже, нежели на окраине города).
Состояние информационной и социальной структуры (наличие магазинов, школ, больниц, детских садов, поликлиник, детских площадок и т.д.).
Состояние дома, в котором располагается квартира (в основном принимается во внимание «возраста» строения).
Физическое состояние, в котором пребывает объект на момент продажи (наличие капитального или косметического ремонта, его отсутствие).

Существует ряд порталов, деятельность которых заключается в предоставлении информации касаемо недвижимости или проведении с ней сделок.

Они предлагают пользователям зарегистрироваться, после чего оформить поисковую форму. В ней устанавливаются определенные параметры, на основе которых рассчитывается стоимость жилой площади.

К достоинствам такого способа относится:

скорость оценки;
отсутствие лишних расходов;
изучая объявления, можно узнать многое о том, как грамотно представить свою жилую площадь, избежать стандартных ошибочных формулировок.

К сожалению, использование такого способа дает только поверхностную оценку, поскольку его точность является невысокой.