Проблемы связанные с определением кадастровой стоимости земли. П. Федоров, О.М. Пахомова, Н.В. Булычева. Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки. Причины для отказа

Кадастровая стоимость 2017 года будет использоваться при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, а, следовательно, будет напрямую влиять на экономические интересы граждан и субъектов предпринимательской деятельности . Изменения законодательства направлены на соблюдение взаимных интересов бюджета и собственников объектов, которым на законном основании предоставлено право оспаривать кадастровую стоимость.

Кадастровую стоимость в 2017 году будут рассчитывать только государственные органы, как сказано в Федеральном законе № 237-ФЗ.

Суть указанных системных нововведений является детальная регламентация процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества . Именно совокупность таких процедур и мероприятий входит в понятие государственная кадастровая оценка.

Помимо установления общих и частных правил определения кадастровой стоимости, ее показатели на ближайшие три года будут формироваться с учетом следующих особенностей, предусмотренных Законом № 360-ФЗ:

Начиная с января 2017 года, используется значение стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, либо более позднее значение, если оно составляло меньшую величину;
с января 2017 года субъекты РФ будут иметь право устанавливать новые значения кадастровой стоимости только при условии создания специализированного бюджетного учреждения и комиссий по урегулированию споров о результатах расчета кадастровой стоимости;
до тех пор, пока региональные власти не создадут указанные органы, будет применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за период с 2014 по 2016 годы.

Так как от показателя учетной стоимости напрямую зависят поступления в региональный бюджет от налоговых и арендных платежей, очевидно, что для органов власти субъектов РФ переход на новые правила оценки необходимо осуществить как можно скорее.

Кадастровая стоимость в Москве

С учетом предстоящих нововведений, исполнительные органы власти Москвы на 2017 год определили новые значение кадастровой стоимости, так как на ближайшие три года предстояло использовать существенно меньшие показатели 2014 года. Это привело к резкому увеличению показателей оценки, что, в свою очередь, негативно сказалось на расходах владельцев объектов недвижимости на территории столицы.

По ранее действовавшим правилам оспаривание кадастровой стоимости через уполномоченные органы было необходимо осуществить до конца года.

Налог на кадастровую стоимость

В соответствие с главой 32 НК РФ, для определения налоговой базы в отношении налога на имущество граждан может использоваться значение стоимости объекта, утвержденное по итогам государственной кадастровой оценки .

На переходный период законодательство позволяет регионам самостоятельно выбирать принцип определения налоговой базы:

От показателя кадастровой стоимости недвижимости;
от значения объектов.

Согласно официальной информационной справки, представленной на сайте ФНС, по состоянию на начало 2017 года уже 72 региона выбрали именно кадастровую стоимость для расчета налога на имущество. Остальные субъекты РФ продолжают использовать данные инвентаризационной оценки.

Расчет суммы налога будет осуществляться исходя из ставки налога на имущество, которую устанавливают органы местного самоуправления .

Как рассчитывается

Помимо показателя кадастровой стоимости объекта, для расчета суммы налогового платежа необходимо знать ставку налога, которую утвердил представительный орган власти по месту нахождения имущества.

Предельные значения налоговых ставок, в зависимости от вида и места расположения объектов, регламентированы в ст. 406 НК РФ:

Справка, полученная с помощью электронного портала, также будет обладать достоверностью и актуальностью, так как федеральные и региональные базы данных регулярно обновляются.

Кадастровая стоимость на дату

При оспаривании размера кадастровой стоимости и приведении ее к показателю рыночной стоимости объекта, такое сравнение проводится на дату проведения государственной кадастровой оценки. Указанная дата будет указана в справке о кадастровой оценке, а также на официальном портале исполнительного органа власти субъекта РФ, который обязан публиковать итоговые документы о проведенных оценочных мероприятиях.

Важно: на эту дату необходимо обращаться внимание, когда собственник обращается к независимому оценщику для получения отчета о рыночной стоимости объекта.

Как заказать справку на любую дату

Так как все сведения о кадастровой стоимости объектов вносятся в ЕГРН, заинтересованным лицам доступна возможность получить справку по состоянию на любую дату, начиная с 2012 года. Именно с указанной даты началась реализация процедуры кадастрового учета .

Для получения таких данных в заявлении о получении справки потребуется указать дату, на которую должна быть указана кадастровая стоимость.

Полученные данные можно будет использовать в суде при оспаривании кадастровой стоимости, однако данный факт будет иметь значение только для текущего платежа.

Если по запросу собственников органы Росреестра представляют справку с пустыми графами, это может означать следующее:

Объект не поставлен на кадастровый учет;
в отношении объекта не проведена государственная кадастровая оценка.

Если недвижимое имущество приобреталось до 2013 года, оно могло не проходить процедуру кадастрового учета и не имеет кадастрового номера. Проведение учетных мероприятий позволит поставить объект на учет и получить в отношении него сведения о стоимости.

Стоимость объекта в Выписке ЕГРН

Если объект числится в сведениях ЕГРН, он поставлен на учет, и, соответственно, должен иметь кадастровую стоимость. В государственном реестре содержаться сведения только о кадастровой стоимости, так как при ведении ЕГРН используются именно эти данные.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость?

По ранее действовавшим правилам кадастровая деятельность осуществлялась инженерами по заказу уполномоченных государственных органов субъектов РФ. Итоги работы утверждались актом и подлежали размещению в официальных источниках опубликования.

С введением в действие Федерального закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированным бюджетным учреждением, созданным исполнительными органами субъектов РФ. Именно данные органы проводят комплекс мероприятий по определению кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. Утверждает результаты оценки исполнительный орган региональной власти.

Напомним: согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке , в отношении среди прочего следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пп. 1);
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов , объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2).

В описанной ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 01.01.2017 с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на указанные даты (п. 2 ст. 19 Федерального закона N 360-ФЗ).

Если кадастровую стоимость по правилам ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ нужно будет определять после 01.01.2017, эта процедура также станет проводиться с учетом результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию:

На 01.01.2014;
на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость (если на 01.01.2014 она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

С 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", соответственно, Федеральный закон N 135-ФЗ должен перестать действовать. Но с 01.01.2017 по 01.01.2020 установлен переходный период применения нового Закона к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов. Так, в течение этого периода государственная кадастровая оценка может проводиться или по новым правилам, или по старым с учетом особенностей, определенных федеральными законами (п. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ). Принятие решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ предоставлено высшему исполнительному органу государственной власти субъекта РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году

Множество людей, которые желают реализовать принадлежащую им землю, сталкиваются с простой проблемой – незнание методов установления приемлемой цены, по которой потенциальный покупатель мог бы оценить наличие или отсутствие приоритетов в приобретении объекта.

Чтобы решить подобный вопрос, неплохо было бы провести изучение оптимальной цены на реализацию земельного участка в 2017 г. Кроме того, не следует забывать о таком важном моменте , как кадастровая оценка участка.

Многие граждане, при упоминании понятия «кадастровой оценки земли», только приблизительно представляют себе, о чем идет речь . Именно по этой причине, первое, что необходимо сделать – раскрыть значение указанного понятия и определить, какое оно имеет отношение к земельному участку.

Множество граждан высказывали недовольство результатами кадастровой оценки принадлежащей им земли, проведенной в 2015 г., поскольку это повлекло заметное повышение величины выплачиваемого в пользу государства обязательного налогового платежа.

Категоричность реакции других граждан была серьезнее: они устраивали протесты и даже организовывали митинги по причине такой ущемляющей их права деятельности представителей государства. Ввиду массовых неодобрений, законодательный орган инициировал отправку закона, в соответствии с которым выполнялась подобная оценка, на доработку, и внесение в него исправлений.

Подготовленный законопроект располагает несколькими главными новшествами, о них и следует говорить. Первый момент - это то, что у государства есть возможность проведения оценки принадлежащей физическому лицу земли. Из слов правительственных чиновников: «Каждый научится что-то, да выплачивать».

На данный момент, этим правом обладают лишь частные и государственные компании . Кроме того, этим законом урегулировано право осуществления передачи от частной фирмы к ГБУ подготовленной кадастровой оценки.

Ключевым минусом в этом решении является создание полной монополизации и аффелированности отрасли. ГБУ станут создаваться сплошь и рядом, и это притом, что по заявлениям Правительства, государство нуждается в существенном сокращении штата чиновников.

Одно из изменений непосредственно касается методики процедуры оценки участка, которая подлежит кардинальному изменению. На текущем этапе, кадастровая цена земельных участков настолько несоразмерна, что кажется абсурдной, поэтому большая часть судебных органов сейчас просто завалена пачками жалоб, суть которых сводится к обжалованию такой необоснованной оценки.

Порой возникают и такие ситуации, при которых кадастровая стоимость, используемая в налогообложении, была куда больше рыночной, установленной на аналогичный участок.

Дабы полностью исключить в будущем появления таких казусных моментов, первым вице-премьером Игорем Шуваловым дано поручение подопечным – разработать унифицированную форму действующих правил, используемых в оценке, создав единственно верную, универсальную методику.

Необходимо отметить тот факт, что на данный момент за процедуру кадастровой оценки участка отвечают такие предприятия, которые при малейших разбирательствах просто нереально найти.

Сейчас основной источник сведений, используемый в процессе кадастровой оценки, – это госкадастр, при том, что в нем далеко не в каждом случае можно найти данные, которые непосредственно могут влиять на схему расчета каждого из обязательных показателей.

С этой целью, следует узнать все данные дополнительного характера, задействовав специальные учреждения и муниципалитеты, и уже потом провести сопоставление полученных сведений, скомпоновав все в единое целое.

Естественно, подобная процедура требует титанических усилий, а это под силу далеко не каждой организации. Но до тех пор, пока эта работа не будет полностью завершена и тщательно перепроверена, нет абсолютно никаких гарантий в ее верности и правильности выполненной работы по кадастровой оценке земельного участка.

Перерасчет налогового платежа в соответствии с кадастром

Каждое из вышеуказанных изменений должно было вступить в силу еще в текущем году, однако, процесс подготовки проекта закона несколько затянулся.

Как итог, закон о кадастре вступит в законную силу с начала 2017 г. Пока же те недовольные граждане, которые уже получили результаты проведенной кадастровой оценки, инициируют процедуру их оспаривания.

Возможность оспорить результаты есть у каждого человека при таких обстоятельствах: когда установленная на участок кадастровая цена получилась больше рыночной, либо в случае неправильного обозначения площади участка во время проведения процедуры.

Урегулированием вопроса, касающегося верности подсчетов кадастровой цены, стала заниматься еще в 2015 г. специально созданная комиссия.

Создали ее при органах Росреестра, и до 2016 г. она смогла принять решения более чем по 50 тысячам поданных заявлений. Как итог, 22 тысячи заявлений было удовлетворено и принято решение по поводу пересмотра неверно установленной стоимости.

Примерно по 15 тысячам заявлений все же приняты решения об отказе. Оставшаяся часть все еще пребывает на рассмотрении.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости

03 июля 2016 г. был принят ФЗ «О государственной кадастровой оценке», он вступает в силу с начала 2017 г. В этом законе детализируется вся процедура проведения кадастровой оценки и порядок ее оспаривания, при возникновении сомнений в ее результатах.

Законом же под №360-ФЗ от 03 июля 2016 г. по факту был официально установлен мораторий на любые изменения кадастровой цены с целью истребования оплаты за землю в любой возможной форме , определяемой как процент от установленной кадастровой цены, в срок с начала 2017 года по начало 2020 года.

Суть установленного моратория сводится к таким ключевым положениям:

В срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. не производится новая процедура кадастровой оценки. Временно приостанавливалось действие правила, устанавливающего временной интервал проведения оценки (не больше раза в 3 года, однако, не реже, чем 1 раз в 5 лет);
в срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. используются результаты кадастровой оценки, которые были действительны состоянием на 01 января 2014 г.;
в случае, когда состоянием на 01 января 2014 г. оценку не проводили, использоваться могут результаты проведенной оценки, которые утверждены в период с 1 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г.;
в случае, когда 01 января 2014 г. результаты оценки были утверждены, однако, в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. имела место одна или несколько последующих оценок, в срок действия моратория может быть использована та кадастровая оценка из числа проведенных, фактическая величина которой наименьшая;
когда кадастровая цена в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. оспаривалась через определенную комиссию Росреестра или через судебные инстанции , в срок действия моратория может применяться только та кадастровая цена, которая была утверждена при оспаривании;
использование «наименьшей цены» уместно и по отношению к таким объектам, учет которых выполнялся в срок, когда был действителен мораторий (это относится к возведенным объектам, объектам, учтенным раньше, а также измененным объектам).

Следует наглядно проиллюстрировать суть распространяемого моратория на определенном примере.

Состоянием на 01 января 2014 г. цена участка по кадастру составляла 110 тысяч рублей. С начала января 2016 г., эта цена была установлена на уровне 160 тысяч рублей.

Учитывая определенный на законодательном уровне (закон №360-ФЗ) мораторий, на взимание оплаты за участок в срок с начала 2017 года по начало 2020 года, будет использована кадастровая цена, равная 110 тыс. руб.

В случае снижения кадастровой цены на участок при судебном разбирательстве с августа 2016 г. до 85 тысяч рублей, то в таком случае, в период, когда будет в силе мораторий (с начала 2017 г. до начала 2020г.), с целью истребования земельной платы в каждой из ее форм должна использоваться именно эта величина кадастровой цены, то есть 85 тысяч рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 КАС РФ (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно. В этом посте – об изменениях, которые ждут в связи с принятием нового закона.

Изменение № 1: обращаться в суд можно, минуя комиссию

Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации». Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ).

Теперь в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22).

Отмена досудебного порядка - положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна:

Из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.

Неудивительно, что многие считали комиссию лишним звеном в процедуре изменения кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в суде по-прежнему остается более эффективной мерой.

Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой , проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.

Кадастровая стоимость будет вноситься в ЕГРП. Росреестр в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, будет вносить в ЕГРН эти сведения, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании (ст. 17 закона № 237-ФЗ). Это связано с предстоящим объединением ГКН и ЕГРП с 01.01.2017 (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Изменение № 2: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше

При добровольном обращении в комиссию закон устанавливает всего три обязательных документа , которые нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости при обращении в комиссию, без приложения которых его не примут к рассмотрению.

1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа .

Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При обращении в комиссию не понадобится экспертиза отчета, как раньше. Однако при подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Изменение № 3: оценку будут проводить бюджетные учреждения , а не оценочные компании

Закон № 237-ФЗ содержит и «ложку дегтя». Функции по проведению кадастровой оценки передаются специальным бюджетным учреждениям, которые будут наделять такими полномочиями исполнительные органы власти субъекта РФ (областное правительство, администрации края и т.д.). Эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Это, скорее всего, не лучшим образом будет влиять на независимость оценки. Вопрос создания таких учреждений уже решается. Например, в Московской области начало их функционирования запланировано на середину 2017 года.

Изменение № 4: новая процедура исправления ошибок

Обратившись в эти же бюджетные учреждения, можно будет исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости. По итогам определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной ГКО), в форме электронного документа будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке), которые содержат, в том числе:

1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение будет размещать их на своем официальном сайте в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов и сообщать об этом в Росреестр. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований к отчету. После проверки и устранения несоответствий Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 дней. Это время выделено специально для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ) .

Если наличие ошибки подтвердится, учреждению на пересчет дается 60 дней (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Решение по итогам рассмотрения обращения можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Кроме того, можно будет исправить также системные ошибки - допущенные при определении кадастровой стоимости нескольких объектов.

Изменение № 5: на установление новой кадастровой стоимости оценщиками введен мораторий до 2020 года

В соответствии со ст. 18 закона № 360-ФЗ с 15.07.2016 (дата вступления в силу закона) приостановлено действие статей 24.12-24.17 закона № 135-ФЗ (об определении кадастровой стоимости согласно действующему порядку).

Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения - то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.

Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.

Многие высказывают мнение, что это норма означает «заморозку» кадастровой стоимости. Однако пока не ясно, действительно ли это означает, что до 2020 года гарантированно не будет повышения кадастровой стоимости. Так, для введения в действие закона № 237-ФЗ установлен длительный переходный период - с 01.01.2017 до 01.01.2020. В течение этого времени для проведения государственной кадастровой оценки будет действовать два закона параллельно: закон № 237-ФЗ и закон № 135-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Органы исполнительной власти в течение этого времени вправе самостоятельно определить виды недвижимости или категории земель, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством (ч. 4 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Поэтому формально мораторий распространяется только на проведение оценки оценщиками. Установлению кадастровой стоимости по новому порядку он не мешает. Следовательно, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они смогут проводить оценку и устанавливать новую стоимость.

Кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость квартиры обозначает цену недвижимого объекта , информация о которой внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Ее определением занимаются профессиональные оценщики, имеющие полномочия для проведения подобных операций. Проведение оценки кадастровой стоимости квартир и обновление данных ГКН проводится по инициативе региональных и муниципальных властей . Нормативное регулирование процесса производится в соответствии с Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ознакомившись с положениями документа, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость квартир и иной недвижимости определяется в следующие сроки:

Не позднее раза в 5 лет во всех административно-территориальных субъектах РФ;
не чаще раза в 3 года во всех территориальных единицах, за исключением городов федерального значения ;
не чаще раза в 2 года в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе).

Что касается объектов, для которых необходим расчет кадастровой стоимости, к ним относятся практически вся недвижимость. Перечислим полный список таковых ниже:

1. Квартиры.
2. Частные дома.
3. Комнаты в коммунальной квартире.
4. Гаражи.
5. Парковочные места.
6. Земельные участки.
7. Комнаты, применяющиеся в качестве творческих мастерских или иных объектов творчества.
8. Хозяйственные здания, площадь которых превышает 50 м2.

Итак, мы разобрались, что представляет собой данный показатель, зачем он нужен и для каких объектов его обязательно нужно знать. Далее поговорим о том, как получить необходимые данные для расчета налога.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Прежде всего, обратим ваше внимание, что самостоятельно провести расчеты вы не сможете. Даже если вы знаете азы оценки и содержание нормативных документов , ваши старания обернутся для вас в лучшем случае знанием «для себя». Как мы уже говорили выше, данный показатель определяется исключительно профессиональными оценщиками. Более того, изменения в Государственный кадастр недвижимости могут быть внесены только на основании отчета специалисты, с которым заключен соответствующий договор у городских или региональных властей . Однако мы все же перечислим некоторые факторы, которыми руководствуется оценщик при проведении оценки кадастровой стоимости.

К таковым относятся:

Средняя цена 1 м2 жилплощади в конкретном населенном пункте (либо же в его районе);
возраст здания, в котором находится квартира;
размещение жилья (от района до этажности здания);
квадратура;
иные показатели.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, вам достаточно лишь заглянуть в документы. Она в обязательном порядке должна быть в них указана. Вместе с тем не забывайте: переоценка проводится регулярно и не реже 1 раза в 5 лет, поэтому данные со временем могут устареть. Получить актуальную информацию вы можете несколькими основными способами. Первоочередной из них – через Интернет. Достаточно лишь зайти на официальный сайт Росреестра, ввести все необходимые данные о квартире и получить актуальную кадастровую стоимость. Однако данный способ подходит только для людей, которым не нужны подтверждающие документы, а лишь примерная информация.

Для того чтобы получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость квартиры, вам необходимо получить выписку из Государственного кадастра недвижимости.

Это может быть сделано следующими способами:

Личное обращение. Вам необходимо прийти в отделение Росреестра по месту проживания и написать соответствующее заявление. К нему прилагается ксерокопия паспорта, документ об уплате государственной пошлины , а также документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Как правило, ждать выписку вам придется достаточно долго (до 1 рабочего дня), но при этом вы можете поговорить с сотрудниками отдела и проконтролировать правильность заполнения форм;
обращение по почте. Оптимальный вариант для людей, не имеющих доступа к Интернету и не желающих стоять в очередях в отделении Росреестра. Однако есть один существенный минус: если вы допустите какую-либо ошибку в заполнении документов, придется потратить немало времени. Пока письмо дойдет до адресата, пока ваше заявление будет рассмотрено, пока вам вышлют отказ. На все может уйти до полутора недель, поэтому если вам необходимо срочно получить выписку, данный вариант не подходит;
сайт госуслуг. Для получения заветного документа таким способом, вам нужно завести аккаунт на портале, процедура проводится через личный кабинет. Способ удобный, быстрый, не требующий ожидания своей очереди, но не подходит для людей, не имеющих постоянного доступа к Сети;
специализированная компания . Профессионалы – это всегда дороже, но обратившись к ним, вы сможете получить выписку с минимальными затратами времени и вероятностью ошибки.

Каждый из перечисленных способов имеет собственные преимущества и недостатки, но это единственный вариант получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость вашей квартиры. Однако всегда ли указанные оценщиком данные соответствуют действительности? Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего жилья чрезмерно завышена, вы имеете право оспорить информацию из отчета.

Сегодня существует два основных способа восстановления справедливости, в частности:

Подача заявления о пересмотре непосредственно в отделение Росреестра. Для этого вам также придется приготовить определенный пакет документов, включающий в себя паспорт гражданина РФ или иное удостоверение личности, кадастровый паспорт недвижимого объекта, а также отчет о рыночной стоимости жилья, нежилого помещения или земельного участка;
поиск правды в суде. Дела подобного рода рассматриваются в судах общей юрисдикции , расположенных по месту нахождения спорного объекта. Перечень документов, которые потребуются вам для обращения, включает в себя заключение оценщика о рыночной стоимости недвижимости, копии документов, подтверждающих право собственности на помещение, кадастровый паспорт и удостоверение личности. Возможно, органы юстиции потребуют от вас представления дополнительных бумаг, в зависимости от сложности дела. Данный способ считается более простым, чем обращение в Росреестр.

Итак, мы выяснили, где можно узнать кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости, а также каким способом оспорить данные отчета оценщика, если вы считаете их неточными. Далее поговорим о том, как правильно рассчитать налоги на имущество, исходя из полученной информации.

Рассчитываем налоги

В действовавшем до первого января текущего года порядке государственную кадастровую оценку могли проводить как государственные, так и коммерческие организации . В новом законе государственную кадастровую оценку смогут проводить только государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

И, как Вы догадались, тут тоже действует переходный период. Потому что не так просто создать оценочную компанию, способную провести государственную кадастровую оценку. В период действия переходного периода в тех регионах, где не будет создано ГБУ, оценку смогут производить коммерческие оценочные компании.

Сокращён список документов для оспаривания.

А ещё сокращён список документов, необходимых для обращения в комиссию и суд. Из него убрали экспертное заключение СРО, ведь экспертиза с прошлого года не является обязательной, нотариально заверенные документы и справку о кадастровой стоимости.

Подача заявления на оспаривание кадастровой стоимости через Интернет.

Появилась возможность подать заявление через сеть Интернет. Раньше была возможность подачи только по почте, либо лично или по доверенности.

Два выше описанных нововведения безусловно являются плюсами. Потому как, во-первых, упрощают жизнь, а во-вторых, снижают затраты на восстановление нарушенного права.

Оспаривание кадастровой за пределами пяти лет.

Выбор способа оспаривания кадастровой стоимости, подача заявления в комиссию или иска в суд о пересмотре кадастровой стоимости:

1. Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка первоначально необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.
2. Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков обращаются либо в комиссию, либо в суд.

Обращаться в комиссию предпочтительнее:

1) это обходится дешевле,
2) в ее составе есть профессионалы, заинтересованные в установлении истинной стоимости земельного участка,
3) решение комиссии можно обжаловать в суде. Кроме того, комиссионно ваше заявление рассматривается в течение 1 месяца, а в суде - до 2 -х месяцев.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается на 2-5 лет. Очередная государственная кадастровая оценка вновь может завысить стоимость вашего земельного участка, даже несмотря на проведенное обжалование. Допустим, в оценочной компании вы узнали, что стоимость их работы по оценке земли составляет 25 тыс. руб. Приступать к корректировке кадастровой стоимости стоит только в том случае, если каждый год в течение 5 лет это сэкономит 9-10 тыс. руб. налога (или 3 млн. руб. стоимости объекта недвижимости в целом).

Продажа ниже кадастровой стоимости в 2017 году

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что вы рассчитываете от этого получить.

Снизить налог путем продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости все равно не удастся.

До первого дня 2017 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой стоимости.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ.

Узнайте о способах определения кадастровой стоимости коммерческих объектов недвижимости на нашем сайте. Читайте также о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Почему собственников вообще интересует вопрос продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Зачастую кадастровая цена оказывается необоснованно завышенной. А значит - выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например, неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате кадастровой оценки данные заносятся в Росреестр, а значит и в кадастровый паспорт сооружения. При любой сделке с недвижимостью или обращении за ипотечным кредитом , он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной кадастровой стоимости объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по кадастровому номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Есть ли риски у продажи ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной цены можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством (кадастровая цена), а никаких видимых причин для этого нет - такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, налог будет доначислен.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так - но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить кадастровому паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить кадастровую стоимость. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику - юридической фирме, которая соберет и нужные документы , и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из ваших прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через комиссию по разрешению споров вокруг кадастровой стоимости (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Если данные, установленные оценщиком при применении массовой модели, завышены, то судьи встанут на вашу сторону и рыночные данные будут признаны кадастровыми.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

Переоценка кадастровой стоимости в 2017 году

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва - в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% - неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн. до 2,7 млрд. рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн. вместо 1,5 млн. рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю - и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять - а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу , не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное - не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд. рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.

Не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн. рублей.

Идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре. Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды - более чем на 40%. В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором - 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача - максимально пополнить бюджет.

У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд. Начиная с 2017 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. (КС) недвижимости занимает как минимум один месяц и требует сбора пакета документов. Если вы хотите быть уверены в положительном решении, потребуется заручиться поддержкой профессионалов. Какой бы путь пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вы ни выбрали, компания RFI consult поможет добиться снижения налога. Мы гарантируем результат, поскольку имеем огромный опыт уменьшения КС и в комиссии, и в суде.

Куда лучше обратиться в 2017 году?

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения КС через комиссию. Если вы выбираете, куда подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то рекомендуем сначала обратиться именно в Росреестр. Есть несколько причин:

• Не придется уплачивать госпошлину.
• Процесс рассмотрения заявления займет около месяца.
• Подать документы на оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году в комиссию проще.
• Если вы получите отрицательное решение, то всегда сможете оспорить его в суде.

Владельцам недвижимости в Москве для снижения КС можно подать заявление в Росреестр по адресу ул. Большая Тульская, 15. Для участков, домов и квартир в Московской области адрес другой: ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2017 году в комиссии при Росреестре

• Вы подаете пакет документов по указанному выше адресу и вам выдают расписку с номером заявки.
• В течение недели вам сообщают дату, когда будет рассматриваться ваше дело.
• Явка заявителя или его представителя на заседание обязательна. Потребуется лично защищать результаты отчета о независимой оценке перед комиссией.
• На основании предоставленной информации члены комиссии примут решение о возможности снижения КС.
• Копия решения в письменном виде выдается заявителю в течение недели.
• Если комиссия решила снизить кадастровую стоимость, то ставит в известность об этом кадастровую палату.

Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней. Это в несколько раз быстрее, чем при рассмотрении иска в суде.

При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.

Какие понадобятся документы?

Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, кадастровую справку, нотариально заверенные правоустанавливающие документы. Если причина переоценки - недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика.

Последний и самый главный документ - отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию. Специалист должен иметь большой опыт, поскольку малейшая неточность в формулировках, неправильное оформление отчета, неверный выбор объектов-аналогов или ошибки в корректировках - и комиссия примет отрицательное решение. Многие эксперты рекомендуют получать также экспертное заключение СРО оценщиков: это увеличивает стоимость отчета, зато у комиссии будет меньше вопросов к объективности оценки.

RFI consult имеет многолетние налаженные связи с лучшими оценочными компаниями Москвы. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы отчет был легитимным и полностью соответствовал требованиям законодательства, поскольку лично будем представлять ваши интересы на заседании комиссии. Наши специалисты встречаются с оценщиками, чтобы четко поставить задачи и проконтролировать качество работ. Такой подход приносит свои результаты - при обращении в Росреестр пересмотр кадастровой стоимости проходит гладко, и нам удается добиться существенного снижения суммы.

Можно ли вернуть уплаченный налог?

Да - для этого необходимо дождаться, пока будут внесены изменения в кадастр, а после обратиться в налоговые органы . Получить компенсацию удастся только за тот налоговый период, когда было подано заявление. Чтобы вернуть деньги, нужно получить уточненную кадастровую справку, взять копию решения комиссии при Росреестре и подать заявление. К сожалению, частыми являются случаи, когда налоговые органы отказываются перечислять средства. Тогда стоит попытаться обжаловать решение в вышестоящих органах (например, Управлении ФНС по Москве), а после обратиться в суд.

Компания RFI consult неоднократно сталкивалась с проблемами с возвращением налоговой уплаченных средств. Мы знаем, как действовать, чтобы добиться возмещения. Получите развернутую консультацию у нашего эксперта!

Насколько целесообразно пересматривать кадастровую стоимость в 2017 году?

По этому вопросу лучше всего проконсультироваться с экспертами. Дело в том, что затраты на оспаривание КС в любом случае будут достаточно большими, и если разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости небольшая, то экономия на налогах может просто не покрыть затраты.

Обратите внимание: компания RFI consult предоставляет бесплатные консультации. Вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы узнать, стоит ли начинать оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году, и мы честно опишем перспективы. Вы будете заранее знать, насколько выгодным будет пересмотр КС, и примете взвешенное решение.

Есть несколько причин, почему не стоит откладывать пересмотр кадастровой стоимости. Во-первых, процедура будет доступна только до 2020 года. Во-вторых, ежегодно налоговая ставка будет расти. В-третьих, владельцы недвижимости в Москве могут столкнуться с дополнительным повышением ставок правительством, поскольку власти трех городов России - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - могут принимать решения о повышении общероссийских тарифов.

Вы можете перестать переплачивать налог уже в этом году - обратитесь к опытным специалистам для подачи заявления в комиссию при Росреестре или иска об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, участка, дома - и добейтесь справедливых выплат.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость?

В среднем сотрудникам RFI consult удается уменьшить КС на 30-40%. Показатель очень серьезно отличается в зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости и ошибок, допущенных при государственном оценивании. Так, в нашей практике были случаи, когда при обращении в Росреестр для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или при подаче иска в суд нам удавалось добиться ее снижения на 90%. Перспективы для каждого заказчика мы очерчиваем уже на первой встрече, так что вы будете знать, на что рассчитывать, берясь за процедуру переоценки.

Почему лучше доверить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре специалистам?

1. Самостоятельно будет сложно правильно подготовить пакет документов, в том числе найти надежную оценочную компанию, которая грамотно проведет независимую оценку.
2. На заседании придется защищать отчет и отвечать на вопросы комиссии. Для этого потребуется как минимум разобраться в расчетах и выводах оценщика и быть знакомым со всеми факторами, которые могут изменить стоимость объекта недвижимости.
3. Специалисты помогут с возмещением переплаченных налогов: это также сложная процедура, с которой неподготовленному человеку будет непросто разобраться.

Главное преимущество обращения к юристам - возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости «под ключ». Не придется тратить время и силы на обращение в многочисленные инстанции, а главное - результат будет значительно лучше, чем если решать вопрос самостоятельно.

Воспользуйтесь услугами специалистов RFI consult - и оцените сами, насколько просто, удобно и выгодно работать с экспертами своего дела. Для первоначальной консультации нам потребуются только правоустанавливающие документы на участок и кадастровая справка . Начните процедуру пересмотра кадастровой стоимости с помощью наших юристов - и уже в 2017 вы потратите намного меньшую сумму на налоги.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют по многим факторам, после чего информацию можно получить, зная кадастровый номер имущества или его адрес, сделав запрос в Росреестр или посмотрев кадастровую карту . Устанавливает такую цену государство, ссылаясь на параметры объекта, актуальную рыночную стоимость и, разумеется, действующие законодательные акты.

На сегодняшний день, в 2017 году, именно от кадастровой оценки зависит размер налогообложения, поэтому для собственников важно, чтобы цена не была завышенной. Особенно учитывая, что налогоплательщиками, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, являются абсолютно все граждане, на которых зарегистрированы права владения недвижимостью. Не подлежат налогообложению объекты, которые из оборота были изъяты, а также те, которые в обороте ограничили. Налоговые периоды это обыкновенные календарные года, соответственно, переоценка осуществляется ежегодно.

Поскольку оценка имущества не является постоянным показателем, такие сведения являются изменяемыми. Кроме того, существует возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости по инициативе её собственника, если на то есть весомые основания.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

От чего зависит конечный результат

Следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость равными никогда не бывают. Более того, стоимость по кадастру ещё до 2017 года была ниже рыночной цены. Именно поэтому можно было выгодно приобрести, например, землю, принадлежащую государству или муниципальному органу , поскольку цена таковой не могла быть выше кадастровой оценки.

Последняя определяется, учитывая такие факторы, как:

Поскольку параметры каждого объекта, так или иначе, имеют свои индивидуальные особенности, стоимость также не может быть одинаковой. Чем выгоднее имущество, тем дороже его оценят.

Как это сказывается на налогах

Интересуясь возможностью пересмотра и изменения сведений о кадастровой стоимости, владельцам недвижимого имущества необходимо знать некоторые нюансы о формировании налогов на таковое. Налоговые ставки могут устанавливаться каждым муниципалитетом самостоятельно в зависимости от назначения и категории объекта. Кроме того, данную сферу полностью регулируют правительственные нормативные акты , согласно которым налоговая ставка не должна превысить:

• 0,3% для сельскохозяйственных территорий, земель сельскохозяйственного назначения в населённых пунктах , объектов инженерной инфраструктуры, коммунальных комплексов, объектов для индивидуального жилищного строительства;
• 1,5% для прочих земельных объектов.

Важнейшим условием для того, чтобы были применены пониженные ставки, является пользование недвижимостью в рамках целевого назначения . Если использовать объект не по назначению, нарушитель обязан будет уплатить административный штраф , в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Действующим законодательством также допустим пересмотр кадастровой оценки, когда его рыночная стоимость пересматривается. Итоги такого пересмотра можно оспорить в судебном порядке или попытаться попросить пересмотра досудебным заявлением напрямую в Росреестр.

Изменения в налогообложении

Учитывая изменения, внесённые в Налоговый кодекс, которые стали актуальными в 2017 году, следует учитывать следующее:

Несмотря на кажущийся небольшой размер налоговой ставки, для многих граждан, особенно с низким уровнем дохода, это ощутимая сумма. Некоторые льготы существуют только для многодетных семей . Именно поэтому собственникам следует регулярно следить за изменениями в государственном реестре относительно их личного имущества, чтобы не переплачивать там, где по закону этого не должно быть. Иногда приходится обращаться за помощью к специалистам юридического профиля, в частности, когда дело доходит до суда, а у истца недостаточно опыта в подобных разбирательствах.

Выявление ошибок

В Федеральном законодательстве есть положения и о реестровых ошибках, которые могут быть выявлены в государственной базе . Так, например, неправильное начисление налога может осуществляться не только по причине неправильно посчитанной кадастровой стоимости, но и по той причине, что в базу внесли неправильную информацию. Такое может случиться, например, если поданные документы имели в себе ошибку или если ответственный сотрудник был невнимателен. В таком случае, всю ответственность будет нести тот, из-за кого в едином государственном реестре недвижимости возникла ошибка. Если это невнимательность ответственного за ввод данных сотрудника – ответчиком будет Росреестр, если ошибку допустил кадастровый инженер – юридическое лицо, где этот специалист работает (обычно также Росреестр).

Ошибки часто возникают с земельными участками , если специалист, проводивший процедуру межевания, неправильно зафиксировал границы, внёс в план площадь больше, чем она есть на самом деле.

Каковой бы ни была причина, собственник недвижимости, если считает, что оценка проведена неправильно и в базе недостоверные сведения, вправе обращаться с заявлениями в Росреестр или в суд. Нужно учесть, что с 2017 года именно Росреестру переданы все полномочия, касающиеся кадастровых вопросов.

Что нужно знать собственникам

Если раннее все возникающие вопросы, связанные с кадастром, решались через Кадастровую палату, то теперь единственный орган, куда владельцам недвижимости следует обращаться, это Росреестр. Подать заявление на пересмотр и изменение кадастровой стоимости имеет право юридическое или физическое лицо , являющееся собственником имущества. К заявлению прилагается некоторый список документов.

Если запрос принят, далее он будет передан специальной комиссии, которая проведёт процедуру переоценки интересующего объекта. При этом нельзя забывать об обязательных сведениях, которые должны быть отражены в заявлении, например, тех, которые описывают заявителя – его фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица полностью), паспортные данные (регистрационная информация предпринимателя), контактные данные, адрес, СНИЛС. Также в обязательном порядке фиксируются основные сведения о самой недвижимости и требования заявителя.

Обращаться с заявлением можно лично в территориальном отделении Росреестра, а также отправив запрос заказным письмом или вместе со своим представителем по доверенности. Важно сохранить у себя копии всех обращений и ответов, если таковые имелись на случай обращения в суд.

На основании чего вносятся изменения

Чтобы затребовать изменить или как минимум пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, к заявлению собственнику нужно приложить стандартный перечень документов:

Если проигнорировать данный обязательный список, Росреестр имеет право не приять заявление, да и в суде рассматривать таковое не станут. Когда замечаний нет, в Росреестре должны рассмотреть требование в срок не более месяца, после чего назначается комиссия и даётся ответ заявителю.

Если Росреестр не реагирует на запросы или результат его пересмотра не удовлетворил владельца недвижимости, он имеет право обратиться в суд с тем же списком документов, к которому добавляются копии так называемого общения в Росреестром. Каждый индивидуальный случай может включать также дополнительные бумаги в зависимости от обстоятельств.

Последовательность действий

Учитывая изменения, которые действуют с 2017 года после объединения ЕГРП и ГКН, теперь все процедуры осуществляются гораздо быстрее, чем это было раньше. Такой результат был достигнут благодаря объединению всей имеющейся информации о недвижимости в единую базу. При этом последовательность действий в определении кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

В целом, процедура для заинтересованного лица не слишком сложна, так как с его стороны нужно лишь собрать требующиеся бумаги и подать заявление, ожидая ответа. Перерасчёт налоговых вычетов в дальнейшем будет осуществляться без участия собственника недвижимости, поскольку налоговая служба получает информацию от Росреестра.

Причины для отказа

Необходимо учитывать, на каких основаниях Росреестр имеет полное право не принять заявление с требованиями пересмотреть и изменить кадастровую стоимость квартиры или иной недвижимости:

• Отсутствие требующихся обязательных документов;
• Нарушение сроков обращения (полгода с установления текущей кадастровой оценки);
• Установление нынешнего размера в соответствии со всеми требованиями и рыночной ценой.

Если же запрос принят к рассмотрению, нужно знать о том, что заявитель имеет полное право лично присутствовать на заседании по рассмотрению его вопроса. Независимо от того, присутствовал ли он, после принятия решения комиссией, заявителя обязаны в срок не позднее пяти дней письменно, то есть официально уведомить об этом и внести соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости.

Если отказ в принятии заявления неправомерен, владелец недвижимого имущества может подать иск в суд. Впрочем, сделать это он может, даже вовсе не обращаясь перед этим в Росреестр. Но при этом важно помнить, что в суде действуют те же причины для отказа в принятии иска.

Передача дела в суд

Задаваясь вопросом, как изменить кадастровую стоимость, следует отметить, что устранить все имеющиеся неточности в реестре, подкорректировать неправильно составленный или внесённый план объекта, исправить какие-либо можно непосредственно через суд. Иск должен подавать собственник недвижимого имущества, будь то жилья, земли, нежилого здания , помещения.

Кого можно привлекать, как ответчика:

• Владельца недвижимости, который указал неверные данные (когда истцом выступает государственный орган);
• Орган местного самоуправления, предоставивший документы с неправильными сведениями;
• Кадастровые инженеры, которые ответственны за выполнение определённых кадастровых работ.

После того, как суд вынесет своё решение, ответчик обязан беспрекословно выполнить его в указанный срок. Обычно изменения в информационную единую базу должны быть внесены сразу же, так как это затрагивает работу государственных структур и сказывается на правах граждан. Также исправления вносятся в кадастровый паспорт владельца и прочую правоустанавливающую документацию.

Куда именно обратиться

Чтобы результаты кадастрового оценивания были корректно оспорены в суде, где их будут пересматривать, собственнику нужно подать обращение с конкретными требованиями в выбранный судовой орган: областной, городской, верховный, краевой, автономной области или же округа.

Ранее, подобные запросы рассматривались Арбитражным судом в соответствии с общими нормами подведомственности. Ссылаясь на таковые, каждый из экономических возникающих споров и прочие дела при участии государственных органов обязательно осуществлялись с привлечением структур кадастрового оценивания, сегодня же им является Росреестр. Теперь именно он один компетентен в таких вопросах, и это не противоречит Арбитражно-процессуальному кодексу Российской Федерации и другим Федеральным законам.

Так как Арбитражно-процессуальный действующий кодекс не упоминает в себе дел с оспариванием таких вопросов, как кадастровая цена, приходится ссылаться на законы об оценочной деятельности. Из этого следует, что в результате всех изменений в законодательстве, нет нормы, которая относила бы данную категорию споров к арбитражному суду . Практика данное утверждение только подтверждает. Поэтому даже те исковые заявления , которые изначально были приняты, в производство будут прекращены.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ (СЕРВИТУТОВ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития .

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ. Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.

В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов , земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.

Земельный сервитут

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т. п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т. п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.

Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Понятие и содержание сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства , дает мало оснований для развития института сервитутов.

Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.

Гражданский Кодекс (часть вторая), от 01.01.01 года, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть:

1. Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством).

2. Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой "соразмерной платы" за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.

Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений в ЗК от 01.01.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)

Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. ФЗ от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

Определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.

Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. (1)

Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов), исследуется возможность применения классических подходов к оценке земельных участков (2).Рассмотрим возможность их применения:

1. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Поэтому применение затратного подхода представляется нецелесообразным.

2. Применение сравнительного подхода возможно при наличии достаточного количества аналогов на открытом, свободном рынке земельных участков, с обязательным условием: объекты аналоги должны быть выбраны с учетом обременений, при прочих равных условиях. Опираясь на проведенные автором практические исследования рынка земельных участков и оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в регионах, было выявлено следующее:

Земельные участки с обременениями, оформленными надлежащим образом, встречались, практически в единичных случаях: в г. Санкт-Петербург, и г. Москва. Объекты-аналоги к ним подобрать не было возможности ввиду того, что на земельном рынке (данные риэлтерских агентств г. Москва и г. Санкт-Петербург) такая информация является закрытой и становится прозрачной только в момент совершающейся сделки. Такая же ситуация сложилась и других обследованных регионах РФ.

Поэтому применение сравнительного подхода, в принципе, возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов, с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Поправку на наличие сервитута можно вводить только после выделения доли сервитута, приходящегося на оцениваемый земельный участок. Долю сервитута в земельном участке можно определить, опираясь на площадь, занимаемую сервитутом (указана на плане земельного участка) согласно правоустанавливающему документу на оцениваемый земельный участок.

Доходный подход, как было отмечено выше, отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора), заинтересованного в приобретении права на земельный участок. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получение дохода от земельного участка и ему важно знать, как повлияет обременение (сервитут) на величину этого дохода.

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Доход от любого объекта недвижимости выражается в коэффициенте капитализации. Причем чем ниже коэффициент капитализации объекта, тем выше его рыночная стоимость. В рамках доходного подхода, как правило, применяются следующие методы: Метод капитализации земельной ренты , Техника остатка дохода от земли, Метод предполагаемого использования.

Для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому, автор предлагает учесть дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного (не обремененного) земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).

Выводы

Исходя из вышесказанного, можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.

3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.

4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.

Используемая литература

1. Статья 1-4 ФЗ от 01.01.2001 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 , от 01.01.2001 , от 01.01.2001)

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. Федеральный закон от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

4. Постановление Правительства от 01.01.2001 г. № 000 "Об утверждении стандартов оценки"

5. Распоряжение Минимущества России от 01.01.2001 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

Номер работы:

Год добавления:

Объем работы:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 7
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ 7
1.2. Правовая характеристика оценки земель 15
1.3. Правовая классификация видов оценки земель 21
ГЛАВА 2. ПРАВООТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 34
2.1. Юридико-фактические основания проведения оценки земель 34
2.2. Субъекты и объекты правоотношений в сфере оценки земель 40
2.3. Права и обязанности субъектов правоотношений в сфере оценки земель 47
ГЛАВА 3. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земель 56
3.1. Административная процедура оспаривания результатов оценки земель 56
3.2. Судебное разрешение споров о результатах кадастровой оценки земель 64
Заключение 83
Библиография 87

Выдержка из работы:

Некоторые тезисы из работы по теме Правовые проблемы оценки земли в РФ
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня можно говорить о формировании в Российской Федерации новой экономической среды, часть элементов которой еще находятся в стадиях становления и изучения. К ним также можно отнести и существующий рынок земли. На протяжении длительного периода времени земля остается главным товаром, удовлетворяющим ряд разных личных потребностей людей, выступая одновременно в качестве капитала в вещной форме, который приносит доход.
Дело в том, что именно земля является одним из главных звеньев всей системы рыночных отношений. Вложения в нее обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. К тому же, земля – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.
Главным объектом оценки земли считается земельный участок, без расположенных на нем и в его глубинах объектов недвижимости. Земля служит основой всех аспектов жизнедеятельности общества, наблюдаемых в политике, экономике, социуме, производстве, экологии и иных сферах. На основании этого, земля обладает стоимостью, и точная качественная оценка земли означает нормальное функционирование и развитие экономики и общества. Наличие объективной оценки земли необходимо как для государственных и муниципальных уполномоченных органов, так и для частных лиц, имеющих земельные участки, при совершении различных сделок с землей. Необходимость указанный знаний в этой сфере экономики представляется необходимым как для успешной деятельности в любом виде бизнеса, так и в повседневной жизни, в бытовой жизни как любой семьи так и отдельно взятого человека. Кроме того, формирование Единого государственного реестра недвижимости невозможно без систематизированных сведений о земельном рынке.
.............
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ
В качестве необходимого элемента в рыночной экономике выступает институт независимой оценки собственности, без которого представляется невозможным развитие права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь сказанное можно отнести к рынку недвижимости, становление которого позволяет определить на ближайшую перспективу характер изменений всей экономики. Земля выступает в качестве природной основы в рынке недвижимости.
Разделение имущества на движимое и недвижимое имеет место еще во времена римского права. К недвижимому имуществу относят физические объекты, имеющие фиксированное местоположение в пространстве и всё, что неотделимо с таким имуществом связывается как под поверхностью, так и над поверхностью земли или выступает в качестве обслуживающего предмета, а так же ряд прав, интересов и выгоды, обусловливаемые владением объектом.
«Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
Гражданским кодексом Российской Федерации дано определение термина «недвижимой вещи»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
..........

Представленный учебный материал (по структуре - Магистерская диссертация) разработан нашим экспертом в качестве примера - 15.03.2017 по заданным требованиям. Для скачивания и просмотра краткой версии магистерской диссертации необходимо пройти по ссылке "скачать демо... ", заполнить форму и дождаться демонстрационной версии, которую вышлем на Ваш E-MAIL.

Если у Вас "ГОРЯТ СРОКИ" - заполните бланк, после чего наберите нас по телефонам горячей линии, либо отправьте SMS на тел: +7-917-721-06-55 с просьбой срочно рассмотреть Вашу заявку.

Если Вас интересует помощь в написании именно вашей работы, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Правовые проблемы оценки земли в РФ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по

Транскрипт

1 УДК ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Валиев Д.С., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ Назаров К.С., аспирант кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ В современных условиях наблюдается резкое увеличение загородного строительства и покупок земельных участков, поэтому оценка земель населённых пунктов приобретает особое значение. Эти земли выступают основой формирования среды проживания жизни людей: на них сосредоточено 3/4 населения России. Земли населённых пунктов обеспечивают поступление основной массы земельных платежей и являются одной из сложных по своему составу категорий земель. В России законодательно закреплены два вида стоимости к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Кадастровая стоимость земли отражает активность финансовых сделок с недвижимостью, с одной стороны, и с другой является индикатором инфраструктурной обустроенности рассматриваемой части территории. С 1985 года понятие «земля» в России определяется как поликомпонентное природное образование (объективная категория) многоцелевого, хозяйственного использования. «Земля это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» . Действующей на настоящий момент редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки. Или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии 55

2 с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки . Кроме того, определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года 508 и содержащим требования к определению кадастровой стоимости. В соответствии с положением ФСО 4 под кадастровой стоимостью понимается не только рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, но и при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости . Кадастровая оценка земельных участков это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административнотерриториального образования по оценочным зонам. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки создание базы для налогообложения. В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 56

3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. 316 и определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для выяснения алгоритмов проведения государственной кадастровой оценки принят Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Согласно этому приказу, «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». Одна из самых сложных проблем достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Существующая информация, которой обладают структуры народного хозяйства, во многом устарела и не всегда достоверна . Согласно положениям ФСО 4 при определении кадастровой стоимости, с использованием методов массовой оценки, все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. При этом в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Таким образом, под массовыми методами оценки подразумевается группировка объектов оценки на основе единства характеристик всех входящих в одну группу объектов, достаточных для построения модели оценки кадастровой стоимости, позволяющей определить кадастровую стоимость каждого из объектов оценки, 57

4 максимально приближенную к их рыночной стоимости (рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки). Однако такой подход не учитывает индивидуальных особенностей участков, входящих в тот или иной кадастровый округ. Поэтому для оценки стоимости земельных участков предлагается все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов с использованием современных методов вариационной статистики, в частности, непараметрических критериев. В результате таких расчетов стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки . При этом в случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания. Что коррелирует с установленным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО 2 понятием кадастровой стоимости. В соответствии с п. 18 указанного ФСО, согласно которому для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. И выбор подхода или обоснованного отказа от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что процедура «сбор и анализ информации о рынке 58

5 объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки» первична. И направлена на принятие решения о возможностях использования методологии того или иного подхода к оценке при построении модели оценки кадастровой стоимости по результатам проведения соответствующего исследования рынка недвижимости. Такие достаточно широкие требования к проведению кадастровой оценки связаны как с недостатком опыта проведения таких работ, так и необходимостью формирования единых для всех регионов России требований при совершенно различных уровнях развития рыночных отношений в них. Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено понятие рыночной стоимости. В соответствии с указанным федеральным законом, «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Что, в свою очередь, не исключает учета влияния варианта наиболее эффективного использования объектов недвижимости в рыночных данных, в том числе исходя из психологических особенностей принятия решений субъектами рынка согласно логике максимизации доходов при минимализации затрат. И при такой позиции данные о ценах фактических сделок являются наиболее подходящей информацией для определения кадастровой стоимости. Согласно Международным стандартам оценки, рыночная стоимость определяется как расчетная величина, которая может возникнуть в сделке между хорошо осведомленным продавцом и покупателем, не зависящими друг от друга, действующими в своих интересах и без принуждения. И готовыми к совершению сделки после проведения соответствующих маркетинговых исследований, позволяющих установить уровень ценности объекта сделки на рынке и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене, что предполагает учет наиболее эффективного использования в рыночной информации. Таким образом, согласно Международным стандартам оценки корректируемые самим рынком данные формируются с учетом влияния наиболее эффективного 59

6 использования, установленного в конкретный момент времени в конкретном сегменте рынка . В соответствии с ч. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ. Кроме ст. 66 в Земельном Кодексе РФ есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после г. по основаниям, установленным ст. 36 ЗК РФ, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», т.е. на основании рыночной оценки. Экологические и природные факторы могут играть важную роль в формировании стоимости земельных участков и не всегда учитываются при расчете кадастровой стоимости земельных участков. Например, к природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия. Рекомендуемые численные значения коэффициентов для природных и экологических факторов во всех случаях составляют 0,2, в то же время для рекреационных зон рекомендуемое значение 0,5, эстетически ценных и живописных земель 0,4. Вместе с тем, наименование и структура используе- 60

7 мых в настоящее время оценочных показателей может быть изменена с учетом локальных особенностей формирования рынка земли и других объектов недвижимости . Поэтому имеется объективная возможность корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе всестороннего учета экологического состояния территории. Несовершенство методов кадастровой оценки подтверждается статистическими данными за гг. по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), из них 242 дела было связано с опротестованием кадастровой стоимости земельных участков. Рыночную стоимость земель предлагается определять несколькими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и методом предполагаемого использования. Но в оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории. Недоучёт состояния природного потенциала, как следует из практического опыта, приводит к результатам, адекватно не отражающим объективную стоимость земельных ресурсов. Для современного земельного кадастра характерно усиление необходимости накопления данных, обусловленное процессом перераспределения земельного фонда по категориям земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, транспорта и другие); образования новых и упорядочения существующих землепользований и землевладений. Проблемы формирования информационной основы государственной кадастровой оценки (ГКО) земель связаны с совершенствованием методов сбора и обработки информации (топографических съемок, цифровой картографии, программным обеспечением). В настоящее время существует необходимость использования результатов кадастровой оценки не только для налогообложения, но и в производственных целях. В последнее время развивается новое научное направление, связанное с развитием концепции адаптивно-ландшафтных систем земледелия. Разрабатываются научные основы внутрихозяй- 61

8 ственного проектирования систем земледелия на адаптивноландшафтной основе. Для этих целей необходима оценка агроэкологического потенциала территории, однако, существующие методы бонитировки почв слабо учитывают агроэкологические требования культур к условиям произрастания на местности. Следует отметить, что проектным и производственным организациям необходимо предусматривать целенаправленную интерпретацию предлагаемых научных данных и знаний при обеспечении технологических операций, способствующих разумному распределению средств в хозяйстве. С другой стороны, методы оценки технологических свойств земельных участков трудоемки и в современной ГКО используются обобщением показателей в целом по хозяйству. В ГКО земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin. Однако оно не интегрировано с геоинформационными системами. Именно возможности ГИС-технологий позволяют более объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка. В связи с этим актуальными являются исследования по разработке технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий. Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра. Список использованной литературы: 1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. 508 (далее ФСО 4). 62

9 3. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов // Роснедвижимость П/ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. 39. УДК:681.3 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕЖИМА ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ НА ПРИМЕРЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА Раевская О.Б., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ На территориях проживания малочисленных народов сосредоточен значительный ресурсный потенциал России. Промышленное освоение этих территорий затрагивает жизненные интересы коренного населения, ведущего на них традиционную хозяйственную деятельность, заключающуюся в занятии оленеводством, охотничьим, рыболовным и другими промыслами. Именно с северным оленеводством в нашей стране связаны интересы значительной части коренного населения. Почти 75% российского поголовья оленей сосредоточено в хозяйствах населения Ямало- Ненецкого автономного округа. В связи с этим возникает необходимость анализа законодательной базы правового режима оленьих пастбищ на федеральном и региональном уровнях. В октябре 2010 года Государственной Думой Ямало- Ненецкого автономного округа (далее ЯНАО) был принят Закон от г. 46-ЗАО «Об оленеводстве». Целями этого закона является установление правовых, экономических, природоохранных и социальных гарантий стабильного развития оленеводства независимо от форм собственности, удовлетворение по- 63

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 49-АПГ15-19 г. Москва 12 августа 2015 г. Российской Федерации в составе: председательствующего Анишиной В.И., судей Корчашкиной Т.Е., Горчаковой ЕВ., при

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24-АЛЛ 5-1 г. Москва 22 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судей

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 89-АПГ15-10 г.москва 3 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Корчашкиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-6 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-5 г. Москва 22 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АЛЛ 5-39 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-17 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Печать Решение по гражданскому делу РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 19 июня 2017 г. г.красногорск Информация по делу Дело 3а 346/17 Московской области Московский областной суд в составе: председательствующего

Решение 3А-717/2017 3А-717/2017~М-553/2017 М-553/2017 от 18 октября 2017 г. по делу 3А-717/2017 Тульский областной суд (Тульская область) - Гражданские и административные Суть спора: 3.098 - Гл. 25 КАС

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-14 г.москва 2 9 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 49-АПГ 15-39 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АПГ15-12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 8 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Г.бишкек, Дом Правительства от 2 сентября 2004 года 660 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Положения по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 46-АПГ15-21 г.москва 2 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

УДК 332.6 Т.И. Чистякова, Л.Н. Чурина Филиал ФГУП ФКЦ «Земля» НРКЦ «Земля», Новосибирск ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ «Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ18-274 г. Москва 16 января 2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-2 г. Москва 18 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Анишиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 56-АПГ15-3 г. Москва 01 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 66-АПГ 15-6 г. Москва 24 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Анализ судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, рассмотренным Арбитражным судом Омской области в 2008-1 кв. 2011г. В 2007 году Омским филиалом ФГУП «Федеральный

9 (144) 213 Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости Ю.В. Шарипов директор ООО «НЭКО», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный Совет» (г. Санкт-Петербург)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 58-АПГ14-24 г.москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 22-АПГ15-2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 9-АПГ15-10 г. Москва 10 августа 2015 года Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова В.Б., судей Корчашкиной Т.Е., Николаевой О.В. при

Установление кадастровой стоимости земельных участков. Механизмы изменения кадастровой стоимости Основные понятия План выступления 1. Установление кадастровой стоимости земельных участков. 1.1 Правовое

Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 53-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело б6-апг15-16 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 15 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АЛЛ 5-21 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 81-АПГ15-53 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 21 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Некоторые примеры практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с кадастровой стоимостью земли 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости Юридические аспекты 28 мая 2015 года Саморегулируемая организация оценщиков www.srosovet.ru

Обзор предлагаемых изменений действующего законодательства, вносимых принятым в третьем чтении проектом 444365-6 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 41-АПГ15-45 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает: А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 50-АПГ15-8 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 35-АПГ15-38 г. Москва 29 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Меркулова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 55-АПГ15-15 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: А) земельные участки, здания, сооружения и все, что в них находится; Б) все имущество, которое продается на

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации

Вносится Правительством Российской Федерации Проект ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав на объекты недвижимого

ПРИЛОЖЕНИЕ УТВЕРЖДЕНА постановлением администрации от 14.02.2014 140 Муниципальная программа Мордовского Тамбовской области «Эффективное управление муниципальной собственностью» на 2014-2020 гг.» (в редакции

ЧАСТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ ОПД.Ф.16. «Земельное право» (с дополнениями и изменениями) Уровень высшего образования специалитет

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 11-АПГ15-25 г. Москва Ю сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 35-АПГ 15-1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 4 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ15-44 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 12 ноября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Плату. Определяющим фактором пользования лесными ресурсами является размер этих платежей и, что не менее важно, закономерность (методика), по которой они будут меняться с течением времени. Пользователь

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 86-АПГ15-4 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-АПГ15-53 г. Москва 3 1 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ Н.И. Кресникова РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ В статье освещаются вопросы рыночного земельного оборота в РФ. Анализируется динамика основных видов сделок и охваченных

С П Р А В К А Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второй квартал 2010 г. По сути заявленных и рассмотренных за второй квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской

УДК 336.02 Крюков С.В. Д.э.н., профессор, Южный федеральный университет Лапшина А.С. Аспирант экономического факультета, Южный федеральный университет ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 20 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости О результатах и перспективах государственной кадастровой оценки Начальник Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Москва, 2008 год О.А.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 66-АЛЛ 7-13 г. Москва 4 мая 2017 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

21 декабря 2004 года N 172-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 17.04.2006

Кадастровая стоимость представляет собой независимую оценку объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. При этом она максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей как спрос и предложение на объект недвижимости (будь то квартира, земельный участок, дом и др.).

В соответствии с ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» вступившим в силу с 1 января 2017 года, кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физических лиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные, вводит новые критерии и новые правила оценки объектов недвижимости, изменен порядок исчисления налога на имущество: перейти полностью на новую систему расчетов планируется к 2020 году . Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ).

Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Граждане получили завышенные налоговые суммы. Это возникло из-за недостатка достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.

Применяется не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а кадастровая. Она, в свою очередь, практически соответствует рыночной стоимости. В результате таких изменений налог на имущество увеличился в несколько раз.

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость интересуемого объекта недвижимости, можно воспользоваться таким ресурсом, как официальный сайт Росреестра. Однако такая информация носит справочный характер и для официального подтверждения кадастровой стоимости ее недостаточно.

Возможна ситуация, при которой независимый оценщик может допустить ошибку при расчетах кадастровой стоимости. Это впоследствии приводит к неверному исчислению налога на имущество и, как правило, в сторону увеличения. В таких ситуациях в силу закона у гражданина имеется возможность восстановить нарушенное право и обжаловать (оспорить) оценку.

Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет, они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Старые дома в селах не оценят дороже аналогичных по площади, недавно отстроенных коттеджей .

Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет, за исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае, если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30%.

Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.

Кадастровая стоимость необходима для:

1. Расчета налогов и сборов. Ранее для этих целей на всей территории России использовалась инвентаризационная стоимость, которая значительно ниже кадастровой. Это связано с тем, что в ее расчет основывается на затратах на постройку объекта недвижимости и амортизации имущества;
2. оформления ипотечного кредита. Банки учитывают эту стоимость, поскольку в случае невозврата займа, квартира может быть реализована и именно за данную сумму.
3. вступления в наследственные права;
4. оформления сделок купли-продажи, дарения и др.

Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость недвижимости:

1. Она указывается в кадастровом паспорте;
2. лично обратиться в Росреестр, многофункциональный центр и заказать справку о кадастровой стоимости объекта или выписку из государственного кадастра недвижимости;
3. на сайте Росреестра.

Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее. В соответствии с новыми правилами существует три основных способа оспаривания:

1. Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами. Согласно действующим нормам комиссии, рассматривают заявления об исправлении ошибки и признании кадастровой стоимости равной рыночной, а по новому закону за ними закрепят только последнее полномочие;
2. такое заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней;
3. подача заявления в суд о признании недействительным решения комиссии;
4. в судебном порядке, подав административное исковое заявление. При этом не требуется обращение в комиссию с требованием признать стоимость в размере рыночной стоимости или об исправлении ошибки;

Однако для юридических лиц Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.

У него в обязательном порядке должна быть специальная лицензия на осуществление соответствующей деятельности. В указанном отчете указывается рыночная цена квартиры, которая существенно ниже стоимости по кадастру.

Помимо этого, новой системой несколько расширен перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению.

В сложившейся ситуации, когда приняты новые законы и данная система еще не отлажена до конца, увеличится число судебных разбирательств. Кроме того, нет единообразия в толковании некоторых норм, что может привести к непредсказуемости судебного решения .

В целом такие нововведения призваны увеличить количество денежных поступлений в доход государства. Но не каждому гражданину будет по карману платить налог на имущество, который будет составлять несколько тысяч рублей, хоть и рост налога на имущество физических лиц рассчитан до 2020 года.

Список литературы:

1. Федеральный закон от №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
2. Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. - М., 2011, № 2. - С. 9-14
3. Хотько А.В. К вопросу об объекте государственной кадастровой оценки земель поселений // Российское право: образование, практика, наука. - Екатеринбург: ГОУ ВПО "Урал. гос. юр. акад.", 2010, № 5-6 (70-71). - С. 107-115
4. Черкашина Т.А., Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений // Финансовые исследования. 2009. № 23. С. 44-50.